부동산경매 권리분석 (등기부등본 말소기준권리란 ?) #권리분석순서

 

이전 부동산 경매절차에 이어 이번에는 부동산경매 권리분석 관련한 포스팅이다.

이전글은 아래 참고!!

[REAL Invest/Asset Life] - 부동산 경매절차 ( 법원 경매과정, 낙찰후, 준비물) #부동산경매

부동산 경매절차 ( 법원 경매과정, 낙찰후, 준비물) #부동산경매

 

 

 

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부동산경매 권리분석 순서

 

 

 부동산경매 권리분석 1

말소기준권리 확인하기

 

 

말소기준권리란 ?

돈을 받는 것이 목적인 권리, 낙찰 후 소멸되는 권리

 : 최우선 순위가 말소권리이면 후순위 설정 권리들 또한 모두 소멸된다!

 

먼저 권리 항목들에 대해 알아보자

 

1. 근저당권(저당권)

민법에서의 정의

채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무 담보로 제공한 부동산산에 대하여 다른 채권보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

즉 쉽게 누군가에게 돈을 빌려주고 그 돈을 안전하게 회수하기 위해 채무자의 부동산 등에 담보를 설정하는 것 

 

2. 가압류(압류)

채무자의 재산을 임시로 확보하는 것 (판매가 금지된다)

 

3. 경매기입등기

채권자의 신청에 의해 경매가 진행됨을 알리는 것

 : 처분을 금지하는 압류 효과가 발생한다.

 

4. 전세권 (보통 경매를 신청하거나 배당을 요구한 경우)

전세권자가 배당요구(또는 경매신청)을 했을 경우 전세권은 말소권리가 된다.

 

5. 담보가등기

본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기

 : 가등기 물건이 말소기준권리이면 왠만해선 피하자 ! 특히 3자의 가등기 물건

 

위 5가지 중 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리이고, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸된다.

 

등기부등본에서 말소기준권리 정리 팁

  1. 갑구와 을구에 기재된 권리들을 순서대로 나열

  (다른 구(갑구, 을구)를 비교할 때 접수한 날짜 순서대로 정리)

   만약 같은 구에서 동일한 날짜면 순위 번호가 빠른게 우선

  2. 순서대로 나열한 권리 중 가장 앞선 말소기준권리 (5가지)가 말소기준권리가 된다.

 

 

 

 

 

 

 부동산경매 권리분석 2

 

인수되는 권리 확인

 

인수되는 권리란 ?

: 매각 후 낙찰자에게 인수되는 권리

 

1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권

전세권자가 배당을 요구하지 않았을때 (전세권)

: 대법원 매각물건명세서에 해당 내용이 잘 명시된다.

 

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

가처분 등기는 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권,
임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지된다.

: 가처분은 후순위 권리일지라도 토지/건물 주인이 다를때 인수 될 수 있다.
 (돈을 받기 위한 권리가 아니기에 말소기준권리가 될 수 없음)

 

3. 유치권

부동산이나 유가증권 등을 유치할 수 있는 권리이다.

쉽게 말해 잔금처리가 모두 마무리되지 않았을때 발생가능하다.

예를들어 A가 B에게 집을 지어달라 했는데 B에게 건축비가 지급되지 않았을때

(유치권은 등기부등본에 권리가 나오지 않으니 주의사항 꼼꼼히 볼 것)

 

 

4. 법정지상권

다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리이다.

: 법정지상권은 상황에 따라 자동적으로 되기도 하여 매매 지양하도록 하자.
(법정지상권도 등기부등본 권리에 나오지 않으니 주의사항 등 꼭 확인 필요)
하지만 토지만 경매로 나온 경우 건물이 있다면 낙찰자가 함부로 사용 못한다.

 

 

 

 

 

 

 

 부동산경매 권리분석 3

임차인 권리분석

 

 

1. 대항력

소유자 변경시 임대차 기간 동안 계속 거주 가능한지 / 그후 보증금을
반환할 수 있는지에 대한 임차인의 권리

* 임차인이 법원에 배당을 요구하여 배당받는 방법
: 보증금 전액을 배당 받으면 인수되는 항목이 없지만, 배당 받지 못한
  금액이 있다면 나머지 보증금은 낙찰자가 인수해야 함
* 배당을 받지 않고 낙찰자에게 받는 방법
: 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 함

 

 대항력 성립 요건

 전입신고' 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.
대항력이 발생하는 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대차계약 기간이
만료되기 전까지 임차인을 내보낼 수 없으며, 임차인이 배당받지 못한경우 만기가 되면 보증금을 반환해줘야됨

 

 

 

2. 우선변제권

임차인이 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리 (대항력 + 확정일자)

: 배당 순서는 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜로 우선변제권을 취득한다.

 

 

3. 최우선변제권

보증금이 소액인 임차인이 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금의
일정액을 돌려받을 수 있도록 한 권리

: 말소기준권리보다 후순위인 임차인도 가능하다.

 

 

최우선변제권 확보요건

1) 경매기입등기 이전에 '대항력'을 갖춘다. (부동산의 인도와 전입신고)
2) 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당도록 한다.
3) 배당요구 종기일 이내에 '배당요구'를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지한다.

 

 

 

 

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